Pasos importantes en la compraventa de una casa

 El proceso de venta de una casa es el mismo tanto si se trata de una venta por el propietario como si se contrata a un agente. Algunos detalles pueden variar un poco de un estado a otro, pero esta lista de comprobación puede servir de guía general. Asegúrese de consultar a un profesional local para conocer los detalles de los requisitos específicos de su estado.

Entreviste a los agentes y reúnase con al menos tres de ellos antes de tomar una decisión.

Mantenga su precio en línea con las viviendas vendidas que se han identificado en un informe de análisis comparativo del mercado.

Prepare su casa para la venta limpiando y desordenando y mejorando el atractivo de la acera.

Prepárese para recibir múltiples ofertas si su casa tiene el precio adecuado, pero no ignore ninguna oferta, aunque parezca baja: siempre puede negociar.

Elija un agente de ventas

Un agente de ventas1 le representa y tiene la responsabilidad fiduciaria de velar por sus intereses. Entreviste a los agentes y reúnase con al menos tres de ellos para tomar una decisión. Intente contratar basándose en la experiencia.

Haga preguntas sobre el contrato de venta, incluido el tiempo que la vivienda estará en venta y la comisión que pagará por los servicios del agente. ¿Pagará usted también las comisiones del agente del comprador? (La mayoría de los acuerdos tradicionales lo exigen).2

No tiene que recurrir a un agente inmobiliario para vender su casa. También puede vender su casa usted mismo (lo que se conoce como FSBO o for sale by owner) o venderla a un iBuyer. También hay agentes con descuentos o tarifas reducidas si lo que buscas es una experiencia menos práctica.

Averigüe cuánto vale su casa

El mayor error de un vendedor suele ser sobrevalorar su casa. Mantenga su precio en línea con las casas vendidas que se han identificado en un informe de análisis comparativo del mercado. Tenga en cuenta si su mercado es cálido, frío o neutro y fije el precio de la vivienda en consecuencia.

Prepare su casa para la venta

Prepare su casa para la venta limpiando y desordenando y mejorando el atractivo de la acera. Puede considerar la posibilidad de contratar a un profesional para que prepare su casa para las exposiciones o pedir ayuda o ideas a su agente inmobiliario. A menudo puedes utilizar tus propios muebles.

También hay aplicaciones de puesta en escena virtual que puedes utilizar si no puedes permitirte una puesta en escena completa. Algunas de estas opciones son Rooomy, VisualStager y BoxBrownie. Estas aplicaciones te permiten preparar una casa digitalmente y luego utilizar las fotos en tus anuncios u otro material de marketing.

Realice las reparaciones necesarias y considere la posibilidad de realizar una inspección previa a la venta3 para identificar posibles áreas problemáticas. Si vende una casa con animales domésticos, es posible que quiera hacer arreglos temporales para vivir mientras muestra la casa.

Recuerde que solo tiene una oportunidad, y a veces solo tres segundos, para causar una buena primera impresión. Haga que cuente.

Promocione su casa

Usted o su agente deben identificar los puntos de venta de su casa y elegir las mejores palabras publicitarias para transmitirlos. Apruebe la campaña de marketing de su agente o descubra cómo anunciar su casa en venta usted mismo. Contrate a una empresa de visitas virtuales para que tome fotografías de calidad y ponga una visita virtual en línea si es posible.

También debería confirmar que su anuncio está publicado en Internet. Usted -o su agente- debería saturar Internet y las redes sociales con fotografías y descripciones de su propiedad. Según las estadísticas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el 50% de los compradores de vivienda de 2018 encontraron su casa en línea.4

Muestre su casa

Conseguirás más visitas si dejas que los agentes utilicen una caja de seguridad o un teclado para mostrar tu casa en lugar de obligarles a concertar citas. Si opta por las citas, intente ser flexible. Algunos compradores querrán ver la casa entre semana (después del trabajo) y durante todo el fin de semana. Sea lo más complaciente posible.

Prepare una jornada de puertas abiertas, pero utilícela con moderación. Si hace una, asegúrese de pedir la opinión de los compradores para poder ajustar el precio, la condición o la campaña de marketing en consecuencia.

Recibir ofertas de compra y negociar

Prepárese para recibir múltiples ofertas si su casa tiene el precio adecuado. No ignore ninguna oferta, aunque parezca demasiado baja. Negocie haciendo una contraoferta.

Considere la posibilidad de hacer una contraoferta condicionada a la compra de la vivienda si las condiciones del mercado lo justifican. Y no tenga miedo de hacer una contraoferta de precio completo si su precio es competitivo y está respaldado por ventas comparables.

También puede pedir una cláusula de salida o un derecho de tanteo si la oferta del comprador está supeditada a la venta de la casa.5 Esta contingencia le garantiza que no tendrá que esperar demasiado tiempo si el comprador no puede vender su propiedad.

Abrir la plica y pedir el título

Su agente o coordinador de transacciones abrirá la plica y pedirá una póliza de título para usted. Anote la información de contacto del agente de cierre y seleccione una fecha para el cierre en función de cuándo se financie el préstamo del comprador.

No se olvide de pedir un recibo del depósito de garantía del comprador y de la tasa de opción, si la ha pagado.

Programe una tasación

Limpie la casa el día antes de que llegue el tasador. Si recibe una tasación baja, pregunte a su agente por otras alternativas. 

Normalmente no tiene derecho a recibir una copia de la tasación porque no la ha pagado. Si el comprador decide cancelar el contrato basándose en la tasación, pregunte a su agente o abogado sobre sus derechos. Necesitarán una contingencia de tasación en el contrato para anularlo.6

Colabore con la inspección de la vivienda

Prepárese para el inspector de la vivienda. Pida a su agente que le proporcione una lista de comprobación de la inspección de la vivienda, para saber de antemano qué querrá ver el inspector. Prepara también el ático y el sótano para la inspección. Aleja las cosas de las paredes en el garaje y asegúrate de que hay un camino despejado para que el inspector pueda pasar.

Si su contrato exige una certificación del tejado, contrate a una empresa de confianza para que realice la inspección. Tenga en cuenta que los estados que permiten las inspecciones de termitas o plagas suelen hacer que estos informes sean de dominio público. El comprador también puede solicitar una inspección del alcantarillado si su casa es antigua.

Prepare también la inspección final con el comprador. Suele tener lugar unos días antes o incluso la mañana del cierre.

Entregue la información del vendedor

Si tiene conocimiento de cualquier otro hecho o problema importante relacionado con la propiedad, debe divulgarlo mediante un formulario de divulgación del vendedor.7 Su compañía de títulos debe proporcionar al comprador los Convenios, Condiciones y Restricciones (CC&Rs) de su comunidad o de la asociación de propietarios, si es necesario.

Negocie las solicitudes de reparación

No está obligado a aceptar la petición del comprador de hacer reparaciones, pero éste puede echarse atrás si no lo hace (siempre que tenga una contingencia de inspección).

En algunos casos, el comprador puede aceptar un crédito para los gastos de cierre en lugar de una reparación real.9 Este crédito básicamente reduce el precio de venta, dándole dinero en efectivo para hacer las reparaciones por su cuenta una vez que asuma la propiedad.

Usted tiene derecho a recibir una copia del informe de inspección de la vivienda si el comprador solicita reparaciones. Asegúrese de revisar el informe detenidamente para ver qué problemas se han detectado.

Pida al comprador que libere las contingencias

Si el comprador tenía alguna contingencia en su contrato, pídale que la "libere", es decir, que afirme que se ha resuelto. El comprador no está obligado a liberar las contingencias si usted no lo exige. En algunos estados, usted puede tener derecho a cancelar el contrato si el comprador no proporciona una liberación.

Firmar los documentos del título y del depósito en garantía

Dependiendo del lugar donde se encuentre, puede firmar los documentos de la plica poco después de abrir la plica, o los firmará más cerca del cierre. En algunos estados es habitual que todos se sienten alrededor de la mesa -compradores y vendedores-, así que pregunte a su agente cuál es la norma en su localidad. 

Asegúrese de llevar un documento de identidad válido con fotografía.

La escritura de la propiedad, la cesión y la escritura de fideicomiso pasarán al registro público y, dependiendo de los derechos de posesión del comprador, es posible que se le pida que se mude el día del cierre de la vivienda o incluso antes. Este requisito debe especificarse en el contrato.

Una vez que todo esté dicho y hecho, el producto de la venta se transferirá a su cuenta bancaria, sin las comisiones del agente, los créditos por reparaciones y otros gastos indicados en los documentos de cierre.